Jedan od najvećih problema koji ugrožavaju zaštitu i očuvanje zaštićenog dijela prirode Park šume Marjan su građevinska područja unutar tog zaštićenog područja. Prema važećoj prostorno-planskoj dokumentaciji unutar obuhvata zaštićenog dijela prirode PŠ Marjan otprilike 18% od ukupne površine zaštićenog područja 52,65 hektara je građevinsko područje.
Još 1980. godine utvrđeno je članom 43. Zakona o prostornom planiranju i uređivanju prostora (NN 54/80), da se „gradovi i druga naselja mogu izgrađivati samo na građevinskom području”, da su se granice građevinskog područja morale utvrditi na kopiji katastarskog plana, dok je rok za provedbu ove odredbe, sukladno članu 74. istog zakona, bio dvije godine.
U protivnom, na područjima za koje nije donesen provedbeni plan, „neće se moći graditi” kako se navodi u spomenutom članku 74. Zakona o prostornom planiranju i uređivanju prostora.
Notorna činjenica je da se na području Grada Splita ipak gradilo u razdoblju između 1983. i 2005. kad je u studenome donesen novi Prostorni plan uređenja Grada Splita (SG 31/05), iz čega proizlazi da su se granice građevinskog područja utvrdile na kopiji katastarskog plana.
Postupak usklađenja Prostornog plana općine Split započet je 29.12.1982. kad je Skupština općine Split donijela Odluku o izradi dopune Prostornog plana općine Split s granicama građevinskog područja (SG 20/82).
Nakon provedene javne rasprave i javnih uvida održanih od 17.02. do 17.03. 1983. Skupština općine Split donijela je 07.04.1983. Odluku o dopuni Odluke o donošenju Prostornog plana općine Split (SG 4/83) čiji sastavni dijelovi su grafički dio “granice građevinskog područja – katastarska karta 1:4150” i tekstualni dio s provedbenim odredbama prostornog plana općine Split.
Da su građevinska područja bila definirana prije 2005. i da su postojale karte građevinskih područja, posebno karta koja se odnosi na područje Marjana potvrđuju sljedeći dokumenti:
07.03.1977. – Skupštine općine Split donosi Odluku o donošenju Prostornog plana općine Split (SG 8/77)
31.12.1980. – Donosi se Zakon o prostornom planiranju i uređivanju prostora (NN 54/80)
29.12.1982. – Skupština općine Split donosi Odluku o izradi dopune Prostornog plana općine Split s granicama građevinskog područja (SG 20/82)
17.01.1983. – počeo javni uvid i javne rasprave
17.02.1983. – završen javni uvid i javne rasprave
15.03.1983. – Izvršno vijeće Skupštine općine Split utvrđuje Prijedlog Odluke o dopuni Odluke o donošenju prostornog plana općine Split
07.04.1983. – Skupština općine Split donosi Odluku o dopuni Odluke o donošenju Prostornog plana općine Split (SG 4/83)
O činjenici da je karta granica građevinskih područja općine Split izrađena i bila na snazi sve do prosinca 2005. godine svjedoči i podatak da je člankom 100. Odluke o donošenju Prostornog plana uređenja Grada Splita (SG 31/05) stavljen izvan snage Prostorni plan općine Split dopunjen grafičkim prilogom “granice građevinskog područja – katastarska karta u mjerilu 1:4150” (SG 8/77, 4/83).
Međutim, službeni odgovor nadležne službe Grada Splita je da grafički prilog Odluke o dopuni Odluke o donošenju Prostornog plana općine Split “granice građevinskog područja – katastarska karta 1:4150” Grad Split ne posjeduje.
Dakle, Grad Split ne posjeduje kartografski prikaz građevinskih područja na katastarskoj podlozi koja je vrijedila punih 22 godine u razdoblju od 1983. do 2005. i bez koje nije bilo moguće graditi na područjima za koja nisu utvrđena građevinska područja na katastarskoj podlozi, a činjenica je da se na području Grada Splita ipak gradilo u navedenom razdoblju.
Slijedom navedenog otvaraju se brojna pitanja o zakonitosti prostornog planiranja na području Grada Splita, a posebno na području marjanskog poluotoka i zaštićenom dijelu prirode PŠ Marjan.
1. Ako građevinska područja nisu bila utvrđena na katastarskoj podlozi, kako se moglo upće izdavati dozvole za gradnju na rubnim dijelovima građevinskog područja, ako ne postoji točno razgraničenje između građevinskog i negrađevinskog područja, osim po osobnom nahođenju je li neka čestica unutar ili izvan građevinskog područja? Iz navedenog proizlazi da su sve građevinske dozvole izdane za gradnju u PŠ Marjan do stupanja na snagu PPUG-a 2005. upitne zakonitosti.
2. Ako građevinska područja u PŠ Marjan utvrđena PPUG-om u studenome 2005. godine, to nisu bila prije donošenja uredbe Vlade RH u rujnu 2004., a radi se o području Prve vode, Bena i cijelom južnom obalnom području od Kašjuna do Sustipana (područje ZOP-a – 1000 m od obalne crte), tada su postojeća građevinska područja osnovana nezakonito.
3. Ako su građevinska područja u PŠ Marjan utvrđena PPUG-om 2005. donesena nezakonito tada ni postojeće legalizirane kuće u PŠM nisu zakonito legalizirane, jer je pravni temelj (članak 6. stavak 1. podstavak 1. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama) za njihovu legalizaciju bio da se nalaze unutar građevinskog područja.
4. Ako su građevinska područja u PŠ Marjan utvrđena PPUG-om 2005. donesena nezakonito u odnosu na Uredbu Vlade RH, tada se postojeći PPUG mora poništiti, barem u dijelu koji se odnosi na PŠ Marjan.
5. Ako su građevinske dozvole za 20-ak legalnih stambenih zgrada izgrađenih u PŠ Marjan nakon 1990. godine izdane za gradnju građevina koje su izvan granica građevinskog područja utvrđenih 1983. godine, tada su te dozvole za gradnju izdane nezakonito.
Zaključno, bez karte građevinskih područja na katastarskoj podlozi, koja je vrijedila do stupanja na snagu PPUG-a u studenom 2005., ne može se utvrditi niti zakonitost osnivanja postojećih građevinskih područja iz čega proizlazi i upitna zakonitost postojećih kako PPUG-a, tako i GUP-a Splita.